【損をしない物件探しに必要な６つのこと】 -物件探しの流儀-
こんばんは、茶太郎です。
５月も終わってもう夏が見えてきましたね。
突然ですが皆さん、引っ越しする予定はないですか？
もしそうなら、ちょうどよかったです。今コロナが落ち着いてきたからこそ、これから引越しを考える人には是非押さえてもらいたいことがあります。
それを知っていると知っていないとでは大きく違います。
まんまと不動産業者に騙されて借りてしまったら、その家に帰るのが憂鬱になってしまう。そんな最悪な物件選びをしてしまうかもしれません。
大丈夫大丈夫。そんなこと知ってるよ。
なんて物件選びのベテランさんも、仕方なく転勤するんだよと引越しにブルーな気持ちの会社員も。
なんならマイホームを買おうかな、なんて思ってる人も、ちょっと目を通せば役に立つことがきっとあるはず。
そんな予定が全くない人は、是非暇つぶしに読んでみてください。
さて、もう皆さん嫌という程自宅待機をしてきたかなと思います。確実にウイルスによって人類の生活は変わってしまいました。
そんな時、方々から聞こえてくるのは家庭内の問題でした。コロナ離婚、在宅ワークで喧嘩が増えただ、子供が家にいてイライラが溜まるなどなど……
本来なら休息の場とも言える自宅が、段々と嫌な場所になってきてしまう。これは非常に良くないことです。生活の質、人生の質に関わってくる問題です。
もちろんコロナ起因から、理由は様々あるかと思いますが。部屋が狭い、家賃が高くて厳しい、これも様々理由がありますね。
「こんなことになるならもっといい部屋を見つけておけばよかった。」
という声が、このコロナウイルスを機に強くなってきてます。これが記事のきっかけです。
⬛︎家を探す時はまず何から？
さて、この記事を読まれている方は、少なくとも一度は引越しを経験されたことがあるでしょう。
皆さんはまず、引越しをしようと思ったら何をしますか？
インターネットの物件情報サイトを調べる。街中の不動産仲介会社、その店頭に貼られている物件案内などを見る人もいますね。
いずれにしても皆さん「借りたい家」を探しに行く訳ですから、漠然としてる理想もあれば、具体的な住宅像が浮かんでいる人もいるでしょう。
では、そのイメージに対して、いくらで借りられるのか。場所は？どれくらい理想に近い？
これを絞り込んでいく上で、最終的には不動産仲介と直接話をして決めるのがほとんどでしょう。
ただ、この時あまりにも漠然とした考え、もしくはあまりにも理想的過ぎると、仲介業者の罠にハマってしまい、折角選び直した部屋で嘆くことになってしまうかもしれません。
必要なのは自分にとっての物件の「希望」をどれくらい持っておくか、という事です。一見、物件の条件は山ほどありそうですが、たった6つに分類することで、自分が何を大事にしてるのか、明確になっていきます。
今回はその中でも特に「賃貸」に絞って、
『損をしない物件探しに必要な６つのこと』
を紹介していきたいと思います。
それでは早速見ていきましょう。
①治安
その土地、市や地域によって治安の良し悪しは必ず存在しますが、選べるのであれば皆治安のいい場所に住みたいと思うものです。
それでは治安のいい場所とはどういう場所でしょうか。夜になると暴走族が走り回ってたり、ガタイのいい外国人が闊歩してるような街は治安が良くないでしょうか？
それだけじゃありませんよね。
これはインターネットで住もうとしている地域を調べると、沢山情報が出てきます。
大まかに治安が悪い、もしくは悪いとされてしまう要因を挙げてみましょう。
- 犯罪件数が多い
- 繁華街が近い、最寄りが繁華街
- 中心部、都市部から遠い、過疎地域
- 遊戯施設やホテル街が近い
このようなイメージでしょうか。
住む場所に対して、周りにある公共施設の有無が一つのポイントになっている部分があります。ただしこれは後述の利便性、という部分では二律背反になることもあります。
しかし、皆さんに「治安」というものに対して頭に入れて頂きたいのは、
「本当にその地域の治安が悪いのか」
と言うことです。
結論から申し上げると、治安の良し悪しは住んでみなければ分からないことの方が多い為、物件選びの段階では深く悩みすぎない方が良いでしょう。
例えば明らかに人が少なく街灯もない。細い路地裏を通った先のアパートは、治安が悪いように見えるかもしれません。けれど、建物がオートロックだったり、一本表に出れば大通りだったりすれば、犯罪者と遭遇する確率は案外低いと考える事も出来ますね。
反対に、人通りも多く、大通りに面したマンションだからと言って、ちょっと近くの路地にあるコンビニに行く瞬間を狙われたりだとか、そもそも目立ちやすいマンションだからとストーカー被害を受けるだとか、こんな可能性も考えたらキリがありません。
結局の所「治安の悪さ」とは、どれだけトラブルに遭うか、遭いやすいかと言う所に収束します。
もちろん女性の一人暮らしで、あまりにも人気のない帰り道になるようであれば考えた方がいいかもしれませんが、基本的には犯罪に遭わないような対策をしたり、活動時間帯を調整したりする方が効果的です。
勿論、地域性の問題で明らかに治安が悪いとされている貧民街やホテル街が明らかになっている場合、特別な想いが無い限り避けた方が良いでしょう。
②相場
「予算はどれくらいで考えてますか？」
皆さん必ず聞かれる質問ですね。そして皆さんも大体目安が決まっているかと思います。
相場は前もって必ず下調べしておきましょう。
不動産仲介にお願いすると、この予算よりもやや高めの物件を提示してくることがほとんどです。
しかし、やり取りの中であまりにも的外れなことを言うと、コイツは何も知らないな、とばかりにロックオンされてしまいます。例えば、
「1K4万で探してます。」
なんて安すぎる金額提示では
「今は時期が時期なのでその値段では厳しいですね、1Kでも6万からになっちゃいます。」
なんて話をされて、本当なら5万代でも沢山いい物件があるのに、まんまと巧みな話術に引っかかってしまうこともあるでしょう。
この相場を知る方法は、ひたすらインターネット検索で自分の好みの物件がどれくらいなのか、少なくとも10件、出来れば20件程度調べることです。
インターネットサイトに載っていない物件を、仲介業者はいくつか所持しています。それでもインターネットサイトに載っている数字は大切な基準になります。
場合によっては気になった物件はスクリーンショットやブックマークなどをしておくことです。仲介に相談の際、
「こんな間取りで6万5千～7万で探してます」
なんて具体的な物件の提示をすることで、こちらの希望から大きく離れた物件紹介を避けることができます。
更にここでワンポイントです。
仲介業者を敵と思ってはいけません。意外と掘り出し物を見つけてくれることもある為、本来の予算より「1万円低い金額」を提示しましょう。
そしてインターネットでも「1万円低い金額」を上限にして、ここなら妥協して済めそうだ、という物件を探していきます。
これで仲介にお願いすると、どうなるでしょう。
例えば本来の希望が7万円だとします。仲介では、
「6万円以内でいい物件を～」
とお願いすると、おおよそ6万5千円くらいまでの物件を提示してくれます。
「その予算だとなかなかいい物件はないですね、５千円くらい妥協すればもしかしたら…」
なんて口八丁で。
もちろん、もしその金額でいい物件が見つかれば御の字です。しかし話が煮詰まってきたり、やっぱりいい物件はないなぁと内心確信した時初めて
「最悪7万に収まれば…」
と伝えるのです。こうすると業者側も、やった！予算を引き上げさせてやったぞ！
という気持ちの昂りから、案外いい物件を探そうと努力してくれたりします。
これを最初から「7万で」と伝えると、確かに6万以内よりもいい物件が出てきます。しかし、前述の通り7万を若干超える物件をチラつかせてきます。
やはり仲介業者もプロですから、7万3千円、7万5千円等で非常に見た目のいい物件が出てくるでしょう。
そしてとどめを刺すよう、6万5千円程度のパッとしない物件も比較に出して、予算オーバーの物件を契約させる、してしまうというパターンが結構あります。
人間ですから皆少しでも良いところに住みたいと思いますよね。
そして比較されてしまうと
「あぁ、確かにここじゃだめだな…6万で見つからないなら仕方ないか……予算も7万までならなんとか……」
と、消去法で予算を引き上げてしまうのです。
予算に余裕がある方でも、長く住むのであれば当初の予算を変更しない方が良い。これは鉄則です。
何故なら、どれだけ良い物件と見ても万が一住んでから引っ越さなければならない理由が出てきたときに、非常に痛手だからです。
家賃が増れば敷金礼金、初期費用も数万円単位で変わります。年間でそれだけの負担が増えても後悔しないならば、その決断もいいでしょう。
その気持ちを裏付ける為にも、巧みな話術に流されて家賃を数千円引き揚げさせられないよう、しっかりと自分の基準と相場を持って、確固たる意思を掲げながら臨むことが大切です。
③交通と利便性
物件選びの際に交通、と聞くと、どうしても勤務地までの通勤時間や、最寄り駅までの徒歩、場合によってはバスや自転車でかかる時間などを想像されるのではないでしょうか。
もちろんこれらも非常に重要な要因ですが、それ以上に主要都市へのアクセス、もしくは周りの駅を知っておくことが非常に重要です。
住み慣れた土地、その周辺へ引っ越す方はあまり心配ないかと思いますが、駅には大きく主要駅とそうでない駅があります。もっと言えば急行停車駅と、それ以外です。
やはり主要な駅やターミナル駅は商業施設も多く、乗り換えなどの利便性が高くなります。しかし、その分主要駅に近ければ家賃も高くなってしまうため、出来る限り主要都市から離れつつ、家賃との折り合いが付く立地を選ぶのがセオリーです。
ここで考えなければいけないのは、日々暮らしていく上で、自分がどんな場所に行くか、ということです。
もちろん、全てを網羅しようと思えば主要都市、主要駅に住むしかありませんが、新宿駅や東京駅に住んだ所でどんな所にも10分で行くことが出来るでしょうか。とてもコアなアーティストのCDと激安の野菜を、徒歩5分圏内で買って回れるでしょうか。最新のiPhoneを買った帰りに、自転車で10分くらい漕いで下町の銭湯を楽しめるでしょうか。それは難しいでしょう。利便性にも限界はあります。
自分にとって優先すべき場所。例えば、ホームセンターが近くにあった方がいい。自転車で行ける距離なら○。いいや、３駅隣にあるからそれでよし。でも、木材などでのDIYが好きだから、やっぱり電車より車で行けるように家の近くにカーシェアが合った方がいいな、などなど。
「この物件の近くにはスーパーもあってホームセンターもあって、少し遠いけどコンビニもあります。」
なんて言われると
「それなりに充実してるからこれでいいかな」
なんて思いがちです。
しかし、実際に住んでみると、自分はスーパーよりコンビニをよく使うなぁ、とか。
逆にスーパーをよく使うけど、スーパーは案外遠いせいで近くのコンビニに頼ってしまって、出費が多くなってしまった……なんて事にもなりかねません。
自分が各施設、先で言えばホームセンターという場所にどれだけの頻度で行って、具体的にどんな風に使うかまでイメージした方がよいのです。
また、最寄りの主要駅についても調べた方が良いでしょう。
よほどのこだわりがない限り、都心部の一等地に家を借りる人は少ないと思います。それでも休日には必ず主要駅に訪れたり、もしくは乗り換えで利用することがあるでしょう。
その駅が非常に大きな駅だとなんとなく知っていても、実はターゲット層が親子向けだったり、逆に若者向けだったりと、自分の目当ての買い物が出来ないことがあります。
私も前回住んでいた場所がやや高級なファミリー層向けで、何度か通ってみたものの、結局ほとんど買い物をしなかった記憶があります。
そのため、各土地を先入観だけで判断するのではなく、その主要駅をどんな人が利用するか、また自分のよく使うチェーン店やブランドが入っているか。
更にいえば、その店は自分の活動時間帯に沿っているのか。夜勤が多いから、帰りに寄れる24時間営業の店はあるか、なんて事も大事な要素です。
こういったことを一つの基準とすると、自分にとっての拠点となる主要駅を定めることが出来ます。
もう一つ。新しく住む場所の最寄り駅が、これまで使ったことがない駅、使ったことがない路線だった場合は、どのような場所にいけるか、ということを把握しておきましょう。案外抜けがちなのが、これまで住んでいた土地までどれくらいかかるか、という点です。
引っ越す前の土地は何かと縁が残っています。それに、いざという時に安心出来るお店、迷ったらそこにしようという候補になります。
もちろんその土地まで行きやすいか、ということまでは考慮しなくてよいのですが、住む場所の利便性で、いくつか候補で迷われてる際には選考基準として考えてみてもいいでしょう。
④間取り
間取りは部屋探しにおいてもっとも重要で、かつこだわる方が多い内容かと思います。
知らない方のために記載しておきましょう。1～2人暮らしでよく見かける部屋のサイズとして、ワンルーム、1K、1DK、1LDK、2K、2DK、2LDKととあります。
「K」はキッチン。「D」はダイニング。そして「L」がリビングです。
例えばワンルームであれば玄関入ったら全てが部屋です。プレハブ小屋のイメージでしょうか。
1Kとの違いは、キッチンと部屋が分けられている、ということです。このキッチンはあくまでも水道とコンロ、炊事場のスペースがあるだけで、それほど大きなものではありません。
これが「ダイニング」として使えるくらい広くなったのが1DKです。厳密に何畳以上、というわけではなくて、あくまでもその間取りでキッチンがあってダイニングとして使えて、プラス１部屋あるよ、というのが1DK。
そして最後、このダイニングがリビングとしても使えるほど広いのが1LDKです。1LDKに関してはLDK部分が8畳以上、という基準があります。
2～以降については部屋の数が増えるだけで、基本は同じ構造です。2DK以上になると洗面の位置関係や部屋の並びによって組み合わせが一気に増えるため、レイアウト、間取りとして相当な種類の物件が存在してきます。
なんとなくこんな家に住みたい、というのがあっても具体的な間取りの理想や、選びたい間取りが漠然としている。もしくは、何となく物件を調べてみたけど、色々あり過ぎて絞りきれない。
そういう方はまず、ハイクラスな物件を見てみてください。
一人暮らしであれば1LDK。主要駅から近いと10〜15万円くらいする物件がありますが。
築5年以内。駅から徒歩5〜10分なんて調べてみてください。
いわゆるカウンターキッチン、システムキッチンになっており、キッチン周りの収納が非常にスマートだったりします。そして水回りが高性能で最新、場合によっては部屋全体の収納力も強化されているでしょう。
ここから見て自分が、切り落とせないものをピックアップしていきましょう。
トイレはやっぱりこのタイプがいい。逆にキッチンは自炊をしないからここまで整ってなくてもいい。ベランダはもっと広くないと嫌だ、などなど。
細かい話まで触れるとレイアウトや設備のグレード、その良し悪しについては延々と語り続けられてしまいますからこれくらいにして。
結局、間取りとは個人の好みです。けれど理想に合った家に住みたいのなら、注文住宅をお願いするしかありませんし、それですら予算内に出来ることを盛り込むわけですから、結局は妥協が必要です。
賃貸の物件探しはそれ以上に、個人がどこまで妥協できるかどうか、どこは妥協したくないのか、というのをひたすらに突き詰めて、絞り込んで決める作業です。
その上でどうしても予算内で物件を探そうとすると、正直イマイチな物件ばかり出てくることがあります。考えてみれば当たり前ですね。皆さん少しでも安くいい物件が欲しい訳ですし、風呂トイレ別の需要の方が多いに決まっています。
築年数が古い。部屋が和室だ。折角いい物件なのにユニットバス。洗濯機置き場が外。マンションの４階でエレベーターなし、などなど…
予算をあげなきゃダメなのかな、そう思ってしまいます。
確かにその必要もあるかもしれません。前述した”相場”を把握することも大事です。
ただ、それなら自分が本当に必要なのはなんだろうと、とにかく最初から欲しい条件をなんとなく挙げてしまうと、検索結果が少なくなってしまい、あまり物件が魅力的に見えてきません。
ですから、逆転の発想をしましょう。先ほどお伝えした通り、いい物件、絶対住みたい物件、ハイグレードな物件を探して、その相場や間取りをインプットします。
ここから不要なものを切り落としていく調べ方、絞り方は、自分にとって必要なものを消去法的な考え方でピックアップしてくれます。これが自分にとって最適な間取りを導き出す上で、一つの大きな基準になります。
再三お伝えしている通り、物件探しとは何かを妥協した末に決めることです。その中でも膨大な選択肢がある「間取り」に関しては、より妥協をすることが多いのです。数が多すぎる故に、選び疲れてしまうからです。
そうすると、妥協した物件に住んでみてからいろんな物件を目にして、あっちがよかった、こっちがよかった、この家のここはダメだ、となりがちなものです。
こうなる前に、まず手に取る選択肢は極力最小限に。
出来るだけ良いものを見て、出来るだけ短い手数で物件を絞っていく。
そうして選び取った物件を、実際に目で見て。
妥協点を増やしながら譲れない部分を固定していく。
それでも難しいと判断したら家賃予算を引き上げていく。
予算についての重要性も前項でお話ししましたが、この流れが重要なのです。
何と言っても間取りはその後生活する空間そのものです。自分だけの、自分たちだけのスペースですから、余計な壁や設備が有ったら、お金を払うのがバカらしく思えてきます。
そう考えれば少しくらい手間をかけて選んでも、妥協して後悔するよりはいいんじゃないでしょうか。
⑤建物の構造
建物構造を考慮される方は、意外と少ないのではないでしょうか。
これを考えようとする時、自分たちへの影響として考えられるのは、「地震」「津波」「騒音」の3つが大きく挙げられます。
アパートもマンションも、法定耐用年数が決められています。木造が一番短く、RCとSRCが最も長くなっています。
ここで建物構造について、種類を４つ簡単にご説明しましょう。
木造・・・名前の通り木造の建物です。アパートであれば３階までのもの、あとは一戸建てに多いでしょう。
S造・・・鉄骨造です。鉄骨だけで組むため建物全体が軽量で、木造よりは堅固な仕上がりになります。デメリットとしては鉄骨だけなので揺れが大きくなる傾向があります。
SRC造・・・鉄骨鉄筋コンクリート造です。柱や梁に鉄骨を使い、鉄筋で補強。それぞれの特徴を生かしながら、コンクリートの頑丈さを活かして頑丈な建物が出来ます。どうしてもコストが掛かってしまうため、賃料も高くなる傾向があります。
RC造・・・鉄筋コンクリート造です。鉄筋を主にしてコンクリートを流し込んで作った構造です。コンクリート比率がSRCより多い分、防音性にも優れ、鉄骨を使わないためコストも比較すると同様か、やや安い傾向にあります。
以上が建物の構造です。
基本的には下に行くほどグレードが高いイメージですね。
それぞれで書き出したましたが、皆さんの元から持っているイメージ、先入観があると思います。
「木造は響きそう」「Sは結構揺れる」「SRCは値段が高い」などなど。
特に木造に対してあまりいいイメージを持たれていない方が多いのではないでしょうか。
そのため今回は木造についてもう少し触れていきましょう。
SRCとRCであれば、おそらく求めているものから遠くなることはないと思います。防音性がどうしても必要だとか、木造は気持ち的に嫌だという方は、調べる上で構造をSRCもしくはRCを指定してみてください。
さて、木造アパートとひとことで言っても、その建物のオーナー、大家さんの手法や管理方法によって、物件に大きく個体差があります。
1981年に新耐震基準が施行、改正されました。また、これが2000年にも再度改正されています。現在2020年から逆算すると、築39年以下、もしくは築20年以下の物件は、それぞれ耐震性に信頼度が高くなる、ということを頭の片隅にそっと置いて下さい。
つまり、築40年以上の物件に関しては、耐震基準を満たしていない可能性がある、ということになります。しかし、これを逆手にとってみましょう。
築40年以上の物件を現時点で賃貸するためには、耐震基準を満たすようにリフォーム、リノベーションしなければならないのです。
このリノベーションによって、ほとんど一棟建て替えのような形で生まれ変わった木造アパートが最近増えてきています。市場としても貸し手市場ではなく借り手市場のため、大家さんとしても本気で「借りてもらえる家」を作ろうとしています。
「木造で築50年」と言われれば、それだけで間取りを見る気も起きなさそうです。それを大家さんも承知しています。しかし、木造も含めて沢山の物件を内見してきましたが、築40〜50年越えの木造アパートの中には、掘り出し物が本当にあります。
さて、間取りの項でお伝えした「新築や築浅の物件を探してみるといい」というお話の通り、築5年くらいまでですと本当に綺麗な物件に当たります。ほとんど風呂トイレ別で、洗浄機能付き便座やシステムキッチン、オートロック等、非常に設備が充実していることです。
対して築が長ければ長いほど、おそらく築20年くらいからはもう、畳の部屋があったり洗濯機置き場が外だったりと、やや避けられがちなレイアウト、設備が顔を出します。
そのため、物件を絞り込む上で「築20年未満」とすることがあります。
どうしても皆さん、「少しでもいい家を探すか！」と意気込むため、20年未満ないしは5年未満と、築浅はどうしても人気です。
もちろん仲介業者に至っても新しい物件はPRしやすいため、築深物件はぼやかしたり、築浅と比較して勧められるパターンなどがあります。
しかし、新築は新築で独特の匂いが嫌だという人がいたり、立地が思ったよりも悪く空室率が多かったり、耐震性には気を使っていても防音性能が悪かったり、その他の設備がお粗末だったりと、こればかりは物件探しの定め。新しいものだけがいい物件ではないということです。
こういった背景から、築50年以上の物件をわざわざ探す人は多くありません。
大家さんとしては頑張って人を招き入れようとしていることもあって、家賃も良心的でありながら、これまでのイメージを覆すような綺麗な物件に巡り会うこともしばしばです。もちろん、外見がみすぼらしかったり、古めかしいものがあったりします。それでもシロアリ対策やら強度確認などはされているので、その点を気にしないのであれば選択肢に入れるのは十分価値があることでしょう。
もちろん、見た目や口上に騙されて、うっかり耐震偽装をされたアパートを選ばないようにすることは最優先事項ですね。
⑥空室率と住人の層
建物構造で少し出てきましたが、マンションやアパートには空室率、すなわちその建物のうち何部屋に住人が住んでいるか、ということです。
それは分かります。けれど空室率が住まい選びに何の役に立つのか。
こんな問いがあることでしょう。おそらく、空室率については大抵の人が知らないまま契約をして、入居しているでしょうから。
純粋に考えて、空室率が少ない家は”人気”という表現が出来ます。
つまり、家賃に対して設備や間取りの需要が高く、借り手にとって高価値な物件である、と言えるでしょう。
私たち借り手になる側、賃借人としては、「家賃」という物差しで物件の良し悪しは測れません。その月々負担する金額相応の住まいなのか、というのが各々にとっての価値になるわけであって、不動産を購入するのとは訳が違います。
しかし、住む人間にとって「長く住むことが出来る」というのは、一つの大きな価値だと考えられます。もちろん、背景事情によって長く住まなければならないだとか、本当は引っ越したいけれど、という場合もあります。それでも、トラブルや設備の不足があればどうしても引っ越さなければなりません。
本当に虫が嫌いな人が、毎日虫の出る部屋に住めるはずもありません。お日様の匂いのする布団が大好きだった人が、突如目の前に建てられたマンションで太陽の光が遮られては、とても生きていけません。
そのため、事情はともかく長く住める家、というのは賃貸における一つの価値としての指標になり得るかと思います。
そんな時、賃貸において特に集合住宅は、その賃借対象だけが物件の全てではない、ということです。近隣トラブル、というもののイメージは少なからずあるかと思います。
本当に素晴らしい設備が整っていて、家賃との費用対効果も抜群。これでしばらく落ち着いて暮らせるなと思った矢先、ベランダの隣室側から異様な臭いが立ち込めてきて……。
様々なちょっとしたことが、近隣とのトラブルになり得ることは本当に多々あります。そしてそれは防止出来るものもあれば、悪質でどうにもならないものも存在します。
これを出来るだけ回避する、いわゆる「治安」的な考え方をするならば、一つはテーマ冒頭に申し上げた、「空室率」がキーポイントになるわけです。
一つ注意として、空室率は高ければいいものでもありません。
全ての部屋が埋まっているからといって、それは偶然全て埋まっているタイミングなだけかもしれないからです。
大事なのは、他の居住者が「どれだけ長く居住しているか」ということです。是非、大家さんに聞いてみましょう。
全員が2年以上住んでますよ、という物件。一部の方はここ最近越してきましたね、という物件。何気ない会話でつい聞き流してしまいそうな話ですが、この二つの答えで物件の「トラブルの可能性」というものが明白になりました。
住民が長く住んでいればその物件自体は需要通り、皆に受け入れられている証拠です。少なくとも皆、卵を投げ合ったり壁をハンマーで叩いたり、そんな恨みつらみをぶつけ合うような生活はしていないことが想像できます。
逆に、頻繁に引っ越しがあるような物件は近隣トラブルや虫被害、家賃との兼ね合いで不満など、満足度が低いことの裏付けです。
もちろんタイミングによって一気に引っ越したりすることもありますから、一概に最近引っ越した人が多いからと言って「ここは人の出入りが多いから悪い物件である」とみなすのは早計です。
そんな時は「いつ」引っ越してきたか、まで聞いてみましょう。春先、ちょうど１～３月は新社会人の引っ越しのピークですね。下半期始まりの１０月に向けた８月くらいからも転勤者が動き出したりします。
あとは、外国人労働者が多い、地価が他と比べて安い地域では、頻繁に日雇いなどの労働者が出たり入ったりすることもあります。もちろん、これらの情報収拾もその土地や住民層によって大きく意味合いが異なるため、全てを鵜呑みにしてはいけません。
あまり深い話までは個人情報のため聞き出すことが難しいですし、プロファイリングが全てこれまでの話に繋がるとも限りません。隣人がいい人尽くしでも、借りた矢先に突然、施工不良で水道管が破裂することは避けられないのですから。
それでも、少しでも良い物件に当たる確率を高めたいのであれば、是非近隣住民について聞いてみると、きっと有用な情報が得られるでしょう。
『契約で損する人・得する人』
⬛︎内見に必要なこと４つ
ここまで６つ、お読みいただいた方はいかがでしたでしょうか。
これほど不動産とは奥深く、その分当たり外れが大きい買い物であるということです。
賃貸であれば失敗を次に活かすことも出来ますが、マイホームの購入となればそうはいいきません。
今回挙げた６つの指標は、一軒家やマンションを買う際にも十分役に立つ”目線”です。
最後に、これまでイメージしてきたことを実行に移すために重要な「内見」について話していきましょう。
内見をする上で必要なことは、
- メジャー（スケール・巻尺）を持っていく
- 必ず値段帯の違う物件を見る
- 必ず間取りの違う物件をみる
- 不動産も内見も、最低３件は回る
以上４点です。
まず1ですが、内見をする上で気に入った物件はすぐに「部屋の寸法」を測りましょう。時間がかかるかもしれませんが、出来るだけ正確に測ることをお勧めします。
これは、契約前に家具を置くシミュレーションをするためです。ベッドを置いた時の空間。例えば、平均的な男性であれば、600mmあれば歩行可能です。400mmだと肩を窄めることになります。800mmなら多少乱雑に歩いても問題ないでしょう。また、200mmでは腕が入りますが、100mmだと手までしか入りません。
このように、実寸が家具の設置感、部屋の使用感に大きく関わってくるのです。
もちろん、実際に配置してみると違うことも沢山ありますが、これまで使ってきた家具をどれだけ持ってくるか、場合によっては「この棚は大きすぎるし、置き場所もないから捨てていこう」と、引越しの荷物を減らすことで移動費用を減らすことにも繋がります。
それに、新しく買い換えたい家具をどこにどうやって置こうかな、もう一回り大きいサイズが買えるかもな、なんて夢を膨らませることも出来ます。家具が置けないならこの間取りはダメだ、敷地面積ももっと広い方がいい、なんて考え方は測ってみないと出来ません。人間の目だけではその間取りの配置や窓、光の入り方などで簡単に騙されてしまいます。一度騙されたと思って、内見時に少しでも気に入った部屋があれば、少し時間をかけてでも採寸してみてください。
2と3は比較として重要です。
何よりも自分自身が「相場」を知れる、というのが大きなメリットです。
沢山の物件を見ても、結局場所や設備によって値段は大きくことなります。そうなった場合、一番の決め手は金額になることが多いでしょう。次点に間取り、広さなどが挙がってきます。
それらを一番の譲れないこだわりとするならば、設定した金額が妥当か、設定した広さが妥当か、ということを知る必要があります。
1と繋がる部分がありますが、広さが妥当かどうかは見てみなければ、もっと言えば住んでみなれけばわかりません。
だからこそ片方の条件を固定して、似たようで違う物件を目で見てみるというのは非常に有効的な情報収拾の仕方です。
4がそれをまとめる基準です。
最低でも3件。そして、これは不動産仲介自体も3軒回ってください。
特に不動産仲介にはしっかりと時間をかけて話をすることです。もちろん、１時間も２時間も拘束されるのは、依頼する方も辛いことです。
それでも時間が許すのであれば、３０分かけて２０件くらいから３件ほど絞り込み、実際に内見に行ってから保留にします。ここまで１時間半。これを3セット進めるつもりで、考えて見てください。３軒目の不動産ではハキハキと自分の希望を伝えることが出来ているはずです。
また、内見で不動産仲介の人間が急かしたり、渋ったらその不動産仲介で契約するのはやめましょう。仲介の担当は、契約後の諸々にも関わってきますから、その個人の「サービス力」もまた、選ぶ上で重要です。こればかりは選んだり絞ったりすることができないのが難点ではあります。
⬛︎初期費用を削る方法とそのからくり
さて、ここまで読んでくれた方に最後のお得情報をお教えしましょう。
無事素敵な物件が見つかりました。ではいざ契約ですね、という時に。
「（随分と初期費用が高いな…）」
こんな経験、ないでしょうか。
スーパーでカゴに入れた果物が、レジで思ったより高かった。あ、やっぱりそれキャンセルで。ちょっと勇気が入ります。
果物でこれだけ勇気が必要なのに、数十万もする契約、しかもせっせと走り回ってようやく手に入れた物件、多少高くても仕方ないか……。
こんな泣き寝入りはしなくてもいいのです。
なんて、少し胡散臭い話になってきました。
初期費用の一例を、一覧にしてみましょう。
- 前家賃（１ヶ月分）
- 敷金（１ヶ月分）
- 礼金（１ヶ月分）
- 火災保険（２００００円〜）
- 鍵交換代（２００００円〜）
- ハウスクリーニング（１５０００円〜）
- 防虫処理（１００００円〜）
- 保証会社（３００００円〜）
- 安心サポート（２００００円〜）
- 仲介手数料（１ヶ月分）
- クレジット決済手数料 ３％
次から次へと項目が並んで、あっという間にすごい金額です。
相場では初期費用は、家賃の５ヶ月分〜６ヶ月分と言われています。
これは敷金礼金が共に１ヶ月分だった場合です。
これを値切るのって、大変だと思いますか？
今回の例では余計なものが入りすぎて、下手をすると家賃７ヶ月分くらいになっていますね。
からくりを知っていれば、確実に５ヶ月分程度に抑えることができます。
順を追ってみていきましょう。
まず家賃。これは家賃交渉、という手段で契約前に仲介の担当に依頼することができます。厳密にはオーナーさん、大家さんへ代理交渉してもらうわけですが、いい物件であればあるほど中々家賃を引き下げてくれることはありません。ここは交渉という言葉そのままに、
「２０００円下げて、７００００円ぴったりならもう今すぐ決めちゃう。ここで契約書にサイン書くよ。」
なんて言ってみると担当の方も少しはやる気が変わるかもしれません。
これはやはり空室率などの問題もあるため、引越しのシーズンではない時期、もしくはタイミングが良ければ１０００円、２０００円程度の割引は可能かと思います。
ダメな時はいくら押してもダメですが、もし値引き成功すれば毎月の出費減ですから、決して侮れないのが家賃交渉です。
敷金礼金。敷金とは退去時に部屋をクリーニング、もしくは破損などがあった場合に補填するためのものです。そのため、綺麗なまま退去すれば敷金は満額戻ります。
礼金は純粋にオーナーさんへのお礼金です。初期費用を減らしたい、学生や新社会人向けのワンルームなどは礼金が０円のところも多く、反対に新築など入居者が強く見込まれる場合は礼金が１．５ヶ月、２ヶ月のところも存在するため、十分調べてから契約しましょう。
火災保険はほぼ必須になります。
保証会社や安全サポートなど、そのオプションとしてつけていないとまずいもの、もしくは契約の形態が元々そのオプションありき、というパターンがあります。
これは物件を内見に行く前から聞くことができます。オプションは何かついてきますか。余計なサポート、入ってませんか。保証会社は必須ですかと聞いてみてください。
そしてここから、無駄なものが続きます。
まず鍵の交換代。確かに鍵の交換は必要ですから、これが明記されている場合には支払わなければなりません。しかし、ごく稀に「退去時にも鍵の交換代として〜」なんて文言がある場合。これは確実にその金額を懐に入れようという魂胆です。
大抵この鍵交換代は非常に値段が張ります。相場なんて無視して言い値で利益が出せるため、オーナーの立場からするとありがたい項目な訳です。注意しましょう。
防虫処理にハウスクリーニング。
大抵退去時にされているハウスクリーニングですが、これも鍵の交換と同様、どのタイミングで入居者から徴収しているかによります。ただ、防虫とクリー二ングを分けてみたり、退去時に敷金からクリーニング代として取られる可能性もあります。この項目も書き方を十分注意しておく必要があります。
さて、仲介手数料です。
仲介手数料は最大で１ヶ月分まで、初期費用に載せることができます。この額は法律で決まっています。
これが２ヶ月など数字が乗っかっていたら、間違いなく値引きさせられますのでご安心ください。
問題は１ヶ月の場合です。
この仲介手数料、もちろん仲介業者が儲けるためのマージンです。
実は、その物件の所有者および賃借人から0.5ヶ月分ずつ徴収することが出来る、というのが本来の仲介手数料です。
それを賃借人、私たちから1.0ヶ月取る、というのは……二つ考えられます。
一つは所有者、つまりオーナーさんからはお金をとりませんよ、という約束を交わしているか。もちろん仲介手数料0であることに何の問題もありませんから、
「仲介手数料を払わない代わりに、我々にこの物件を紹介させてください」
という話になっているのも筋が通ります。ただし、その分の仲介手数料、儲けの分を賃借人である私たちから貰おう、というのが一つ目です。
もう一つは、オーナーさんからは0.5ヶ月もらっているのにも関わらず、私たちからは1.0ヶ月分もらって、実質1.5ヶ月分の利益を得ようとしている可能性です。こればかりは内情をみなければ誰も気づくことはできません。
大前提として、仲介手数料とは半ばチップのようなものでもあります。
しっかり探してもらって、内見で車を回してもらって、契約前の値引き交渉などアフターケアまでしてもらって、気持ちのいい接客でした。けれど初期費用削りたいから仲介手数料０円にして。というのは、ちょっと冷たいように思います。
だからといって、ものすごく態度が悪い担当者だったから仲介手数料を半額にしろだとか、これはこれで気持ちがよくない話です。
要するに、値引きさせることはできます。それでも払ってもらえると信じて、仲介の担当者も物件を探します。この中立の考えを知った上で、値引きしてみてください。
例えば、
「同じような物件が隣の不動産屋でも紹介を受けたけど、こっちが若干高いです。でも、細かいところまで教えてもらったし、仲介手数料を半額にしてくれたら、こっちで契約しますよ。」
なんていう交渉は、非常に効果的ですね。
この流れで仲介手数料を０にすることだって可能です。
一つの知識として知っておくと、ただ１ヶ月払うより気持ち的にもいいのではないでしょうか。
最後、クレジットカードです。
ご存知の方はご存知かと思いますが、クレジットカードの決済には手数料がかかります。そしてその手数料は３〜５％と言われており、各カード会社によって異なります。
ここで重要なのは、「クレジットカードの加盟店は、そのクレジットカードの決済に決済額以外の請求をしてはならない」と、ほぼ全てのカード会社が規約として掲げているのです。
つまり、クレジット決済をした際に、その手数料まで支払わされるのは「規約違反」だということです。
もちろん、これはあくまでも「クレジットが使えますよ」という不動産業者のみです。その業者はクレジットを使える、という「メリット」を掲げており、カード会社と契約を交わしているわけです。さて、いざカードでの決済の時にお店側がこう言いました。
「クレジットカードでの決済は一応出来るんですが、手数料が３％かかっちゃうんですよね。」
これが違反だ、ということです。支払ってしまった方はカード会社に伝えれば返してもらえますし、消費者センターに伝えればその不動産会社は注意を受けます。契約違反をしているわけですから。
ただ、これを知らない方は結構いるようです。そのためこの３％をなんとしても負担したくない店側は、必死です。
実際にこの事実を突きつけても、「いや、カード会社に連絡してみないとわからない。私たちは手数料がかかるって聞いてるから。」なんて弱気に逃げ越しながら認めない、そんなパターンもありました。
元々キャッシュで払ってもいいですが、やはり初期費用は高額になりがちです。
クレジットが使えるのであれば、ぜひクレジットで。
その手数料について強く言ってくるのであれば、しっかりと断りましょう。
⬛︎まとめ
いかがでしたでしょうか。
おおよそ賃貸で検討し得る内容については網羅しているため、情報が多くなってしまったかもしれません。
けれど、もし引越しの物件探して行き詰まった時。
もしくは、これから引越しを考える時。
マイホームを買おうか迷ってる時。
ちょっとした視点の切り替えで、よりよい商品を手にすることができます。
家を買う、というのは賃貸でも同じことだと、私は思います。
そして毎日帰る家だからこそ、選ぶのがどれだけ難しいからと言っても、失敗したくないものです。
この記事がそんなみなさんの家探しに、少しでも役に立てたら幸いです。
まだもう少しだけ、ステイホームが続きそうですね。
ゆったり家でパソコンやスマートフォンで家探しをするのもいいかもしれません。
皆さんが素敵な「ステイホーム」を楽しめますように。
茶太郎
